| 전세계 금융시장을 뒤흔들고 있는 서브프라임 모기지(subprime mortgage)는 한마디로 신용등급이 낮은 저소득층들을 대상으로 주택자금을 빌려주는 미국 주택담보대출상품이다.
신용도가 낮기 때문에 당연히 우대금리보다는 높은 금리가 적용된다. 우리말로는 비우량주택담보대출이라고 풀이해서 보면 된다.
사실 미국의 주택담보대출시장은 집을 사려는 일반 개인들의 신용등급에 따라 크게 3종류 대출로 나눌 수 있다. 신용등급이 높으면 프라임(prime), 낮으면 서브프라임(subprime), 그 중간은 알트에이(Alt-A:Alternative-A) 모기지다. 예를들어 평소 연체없이 적정수준의 대출을 유지하면서 높은 신용등급을 받은 사람들이 좋은 금리조건으로 받는 것이 '프라임'모기지다. 신용등급이 높을수록 우대금리를 적용받는 대출을 받을 수 있다.
지난해말 기준으로 프라임모기지는 6조3700억달러, 서브프라임은 1조1900억달러, 알트에이는 7500억달러정도다. 1조7200억달러 규모의 기타 모기지까지 포함하면 전체 모기지 대출은 지난해에 대략 10조300억달러 정도 이뤄졌다. 서브프라임은 이중 11.9%정도라고 볼 수 있다.
모기지회사들은 주택대출상품을 통해 주택매입 자금을 일반인들에게 제공해주는 대신에 매달 일정액의 원리금을 받는다. 문제는 금리가 오르거나 집값이 떨어질 경우 발생한다. 금리가 오르면 매달 내야하는 원리금 부담이 그만큼 늘어나는데, 애초부터 신용등급이 낮았던 저소득층들은 쉽게 타격을 받는다. 특히 집값마저 떨어지면 대출연장이나 추가대출에서 문제가 발생할 수 있어 이중고를 겪게 된다. 연체가 발생하게 된다는 얘기다. 요즘은 서브프라임보다 등급이 높은 알트에이에서도 연체율이 높아지면서 전반적으로 확산되는 분위기다.
이렇게 되면 서브프라임 모기지를 이용해 새롭게 만든 금융상품(MBO, CDO등)에도 부실이 발생하게 된다. 이런 상품에 투자한 헤지펀드들이 요즘 휘청대는 것도 이때문이다.
모기지 신용등급은 신용평가회사인 FICO(Fair Issac and Company)라는 곳에서 대출신청자의 과거 대출실적과 대출잔액, 거래기간, 신용대출실적과 신용조회수, 적정수준 대출유지여부 등 5개 부문을 기준으로 점수를 메긴다. △거래기간이 길수록, △신용점수와 비교할 때 기존대출이 적을수록, △신용조회수가 많지 않을수록, △연체가 없고 적정수준의 대출을 유지할 수록 신용점수는 높게 나온다. 점수는 최저 300점에서 최고 850점까지 나타난다.
일반적으로 신용점수가 620점 미만에 해당하는 사람들이 서브프라임모기지를 받는다. 알트에이 모기지는 신용점수 620점은 넘지만, 소득증명이 불완전하거나 두번째 주택을 구입하는 경우가 해당된다. |